การไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ครบทุกเรื่องที่ต้องรู้

สัญญาขายฝากจะกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้ และถ้าหากเกินเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากประสงค์จะซื้อคืนต้องเจรจาราคากับผู้ซื้อฝาก

โดยปกติแล้วในขั้นตอนการทำสัญญาขายฝาก จะมีการระบุวันครบกำหนดไถ่ถอนขายฝากไว้แล้วในสัญญา ตลอดจนจำนวนสินไถ่พร้อมทั้งดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนด รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 15 %   >> สรุปกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562

ขั้นตอนการไถ่ถอนที่ดิน

ตามพระราชบัญญัติฯ พ.ศ.2562 ให้เป็นหน้าที่ของผู้รับซื้อฝาก ทำหนังสือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้า ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน โดยระบุวันครบกำหนดไถ่คืน จำนวนเงินที่ต้องไถ่คืน สถานที่ไถ่คืน และผู้รับไถ่คืน พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก ถ้าผู้รับซื้อฝากไม่ดำเนินการตามที่กำหนดไว้นี้ จะถือว่ากำหนดไถ่คืน หรือกำหนดชำระหนี้ขยายออกไปอีก 6 เดือน โดยอัตโนมัติ นับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก

วิธีการไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ทำได้ 2 วิธี

วิธีที่ 1 คู่กรณีทั้งสองฝ่าย คือผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ไปยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝาก ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน 

วิธี่ที่ 2 ผู้ขายฝากเพียงฝ่ายเดียว สามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก ว่าได้ชำระสินไถ่แล้ว หรือหนังสือสัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝากที่สลักหลังการรับชำระสินไถ่ไว้ และยินยอมให้ไถ่ถอนจากการขายฝากได้  ไปขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากต่อเจ้าพนักงาน ที่สำนักงานที่ดิน 

เอกสารหลักฐานประกอบการไถ่ถอนขายฝากที่ดิน

• หลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก ว่าได้รับชำระสินไถ่แล้ว หรือหนังสือสัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝากที่สลักหลังการรับชำระสินไถ่ไว้ และยินยอมให้ไถ่ถอนจากการขายฝากได้
• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
• หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• เอกสารคู่สัญญาขายฝาก เอกสารที่ทำร่วมกันทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
• เอกสารบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน โดยนำไปทั้งฉบับจริงและสำเนาของทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
• เงินต้นและสินไถ่ ให้เตรียมเงินส่วนนี้ไปเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเท่านั้นเพื่อชำระต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน
• หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.๒๑ – กรณีที่ไม่ได้เดินทางมาด้วยตนเอง
• หนังสือยินยอมคู่สมรส และเอกสารคู่สมรสแนบท้าย – กรณีที่มีคู่สมรส

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดิน

• ค่าธรรมเนียม แปลงละ 50 บาท
• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าอากรแสตมป์  0.50% ของราคาประเมินหรือยอดสินไถ่

การขอขยายระยะเวลาไถ่ถอนที่ดิน

ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินได้ภายในวันครบกำหนด สามารถขอขยายระยะเวลาไถ่ถอนได้ตามแต่ตกลงกันกับผู้รับซื้อฝาก โดยทั้งสองฝ่ายต้องไปขอจดทะเบียนขยายเวลาไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น ก่อนที่จะครบกำหนดการไถ่คืนการขายฝาก สามารถขยายกำหนดเวลาไถ่คืนกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี

กรณีผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก 

เมื่อถึงวันครบกำหนดไถ่ถอนผู้ขายฝากรวบรวมเงินเพื่อไถ่ถอนที่ดิน แต่ไม่สามารถติดต่อเจ้าหนี้ได้ หรือเจ้าหนี้บ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับชำระหนี้ให้ไถ่ถอน ทำให้ต้องชำระดอกเบี้ยเพิ่มตามระยะเวลาที่ขยายออกไป ในกรณีนี้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินต้นและดอกเบี้ยไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากทรัพย์สิน ได้ภายใน 30 วัน นับแต่ถึงวันครบกำหนดไถ่หรือนับแต่วันที่เหตุไม่สามารถใช้สิทธิไถ่ทรัพย์คืนสิ้นสุดลง เจ้าพนักงานบังคับคดีจะให้ลูกหนี้วางเงินค่าฤชาธรรมเนียมในการนำส่งหนังสือไปให้แก่เจ้าหนี้ เพื่อมารับต้นเงินและดอกเบี้ยทั้งหมดที่ลูกหนี้ได้วางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์

" การวางทรัพย์ คือ วิธีการชำระหนี้ ที่กฎหมายกำหนดขึ้นเมื่อการชำระหนี้มีอุปสรรคอันเกิดจากตัวเจ้าหนี้ โดยผู้วางทรัพย์ได้นำเงินหรือทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ ซึ่งผลของการวางทรัพย์ ทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นจากหนี้ "

เมื่อลูกหนี้ได้ชำระหนี้ หรือถือว่าชำระหนี้เสร็จสิ้นแล้ว เจ้าหนี้ก็มีหน้าที่ในการส่งมอบหลักประกันคืนแก่ลูกหนี้ หากเจ้าหนี้ไม่ยินยอมคืนหลักประกันให้แก่ลูกหนี้ ลูกหนี้ก็สามารถใช้สิทธิ์ทางศาลในการฟ้องเรียกคืนเอกสารสิทธิ์หรือหลักประกันคืนจากเจ้าหนี้ได้เช่นกัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

• Checklist เตรียมตัวเพื่อไถ่ถอนขายฝาก
• สรุปกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562
• อัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดินตามกฎหมาย
• ค่าธรรมเนียมขายฝาก ปกติใครออกค่าใช้จ่าย

SMARTFINN
ให้บริการ ดอกเบี้ยต่ำ เพียง 0.75% ต่อเดือน

มีทีมผู้เชี่ยวชาญ คอยให้คำปรึกษาการขายฝาก
บริษัทปิดดีลมาแล้วมูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท และ matching นักลงทุนซื้อฝากใจดี ในระบบทั่วประเทศ
เพื่อให้ผู้ขายฝากได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ปลอดภัย มีมาตรฐานฯ

อนุมัติไว ให้วงเงินสูง ไม่ดู Statement ไม่เช็คเครดิตบูโร
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.smartfinn.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
โทรศัพท์ 02-937-2289 , 094-445-7975 , 089-664-5359
LINE ID: @smartfinn